市场月报 8月新房买卖走弱二手房韧性凸显

　　2026年8月，房地产政策延续适度宽松基调，月末送来地方层面集中系统性政策加码。地方层面，国务院正式发布《住房公积金办理条例》修订决定，住房和城乡扶植部、中国人平易近银行、金融监管总局、证监会等多部委集中发布一揽子房地产新政，环绕商品住房发卖轨制、房地产信贷取房企融资打出“组合拳”，房地产成长新模式轨制扶植呈现严沉冲破；央行LPR持续15个月连结汗青低位程度不变。处所层面，截至截稿时约56次发布稳市场新政，公积金政策优化仍占从导，、上海两大一线城市接踵出台新一轮楼市新政，成为市场关心核心；多地正在城市更新、“好房子”扶植、住房保障等范畴持续发力。地方方面，8月18日，国务院发布《关于点窜〈住房公积金办理条例〉的决定》，自9月20日起施行，为《条例》1999年施行以来力度最大的一次系统性调整。修订沉点包罗：提取景象从6项增至9类，笼盖购房、租房、拆修、物业费等住房全生命周期需求；铺开矫捷就业人员志愿缴存；简化提取手续，无需单元核明，贷款审查时限由15日缩短至10日；推进公积金全国互信互认；明白骗提3年内、骗贷5年内不得提取的法则等。8月21日，地方住房资金办理核心优化公积金政策，提高最高贷款额度（首套单方120万元、两边240万元，二套100万元、200万元），并推出存量房“带押过户”、拆修提取等政策，取处所政策同向跟尾。货泉政策方面，8月1日，中国人平易近银行召开下半年工做会议，强调继续实施适度宽松的货泉政策，连结流动性丰裕，鞭策社会分析融资成本低位运转，稳妥化解融资平台债权风险。8月20日，央行发布8月LPR，1年期3。0%、5年期以上3。5%，均较上月持平。轨制性冲破：8月28日，多部委集中发布房地产新政“组合拳”，笼盖发卖、信贷取融资全链条，是7月底地方局会议定调“不变房地产市场”后地方层面的环节落地。发卖轨制方面，住房和城乡扶植部、天然资本部、金融监管总局结合印发《关于完美商品住房发卖轨制的通知》，无力有序推进现房发卖、实现“所见即所得”：新出让地盘及已出让未取得扶植工程规划许可证的项目优先现房发卖，已取得规划许可证项目激励现房发卖；实行预售的单体建建须完成从体布局封顶，购房人首付款取个贷资金全额纳管账户，从泉源防备交付风险。信贷方面，中国人平易近银行、金融监管总局结合印发《关于完美房地产信贷办理 鞭策加速建立房地产成长新模式的看法》，将小我住房贷款刻日由最长30年耽误至40年，并延后贷款发放时点——现房发卖正在发卖存案后发放，预售严酷正在完工存案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。融资方面，中国证监会发布《关于本钱市场支撑建立房地产成长新模式的看法》，支撑上市房企再融资、并购沉组及刊行公司债、资产支撑证券（ABS），鞭策REITs高质量成长取不动产私募投资基金试点，鞭策房企融资由“依赖从体信用”转向“基于项目环境”、厚此薄彼满脚分歧所有制企业合理融资需求；金融监管总局配套出品住房开辟贷款、小我住房贷款、贸易地产贷款、城市更新项目贷款及信任公司房地产营业等五个试行办理法子，以项目为核心、从办银行制取资金封锁办理，笼盖开辟到运营全周期。处所层面，据CRIC监测，截至8月底约56次出台房地产相关政策。从发布频次看，公积金政策优化最为稠密，成为处所稳市场的次要抓手：成都、上海、、湖南、丹东、、呼和浩特、南平、厦门、、威海、连云港、许昌、、阜阳、云南、广西等地跟进优化住房公积金政策，焦点行动涉及提高最高贷款额度、支撑代际互帮取拆修提取、扩大利用范畴、推进异地互认互贷等。行政调控方面，一线城市、上海领衔宽松：优化限购并大幅提高公积金支撑力度，上海下调外环外二套商贷首付比例、推出“以旧换新”购房补助取房票安设等。此外，多地加速推进城市更新取“好房子”扶植，如江西、四川、厦门、上海印发城市更新相关规划或方案，陕西出台提拔住房质量实施方案，合肥推进“好房子”扶植步履等。沉点政策方面：：非户籍五环内购房社保年限由3年调为1年；公积金额度首套单方120万/两边240万、二套100万/200万，城六区外、绿色建建、多后代家庭可叠加上浮（单方最高+60万、两边+100万）；存量房“带押过户”扩大公积金，凭拆修最高提25万。上海：外环外二套商贷首付不低于15%；公积金付新建现房首付、提取扩至契税及车位储藏室；“以旧换新”贷款补助按总额1%、单套最高5万（总规模2亿），外环外购新房售外环内二手另补3万；征收添加房票安设，收储二手做保租房。2026年8月，全国沉点50城新建商品室第新增供应面积约617万平方米，环比下降10。0%，降幅较上月收窄22。4pcts；同比下降31。8%，降幅较上月扩大6。9pcts，供应规模延续收缩并再度走低。1-8月累计供应面积约6109万平方米，累计同比下跌23。3%，降幅较1-7月扩大1。1pcts。正在“以销定产”逻辑从导、8月供应端照旧胁制，新增供给对成交的支持进一步弱化。从各能级城市表示看，一线月累计供应908万平方米，累计同比下滑29。2%，降幅正在各能级中居首，此中单月供应35。91万平方米、环比增加70。8%，是8月一线供应的主要支持，上海、广州、深圳供应环比则均现回落。二线月累计供应3740万平方米，累计同比下降24。9%，大都城市供应延续收缩，仅、南宁、厦门等低基数城市较着放量。三四线月累计供应1461万平方米，累计同比下降14。3%，绝对规模处于汗青低位，同比降幅正在各能级中最为暖和。全体来看，8月供应延续“全体收缩、局部放量”款式，各能级全面走弱布景下仅少数低基数城市逆势放量。2026年8月，全国沉点50城新建商品室第成交面积约933万平方米，环比下降16。9%，降幅较上月收窄5。8pcts；同比由7月的根基持平转跌，下降16。4%，市场正在保守发卖淡季取供应持续收缩的双沉拖累下再度承压。1-8月累计成交面积约9297万平方米，累计同比下跌10。8%，降幅较1-7月扩大0。7pcts。需要指出的是，8月末地方层面稠密的发卖轨制取信贷新政，无望为“金九银十”市场注入预期动能，但政策从落地到成交的传导仍需时间。从各能级城市表示看，一线%，是三大能级中独一连结同比正增加的板块，前8月累计成交1389万平方米，累计同比微降4。2%，市场韧性相对凸起；此中上海单月成交47万平方米，环比增加23。4%、同比增加27。6%，正在一线城市中表示最为亮眼，广州以51万平方米居一线城市成交规模首位。二线月累计成交5560万平方米，累计同比下降14。4%，此中成都、西安环比降幅接近四成，长沙、杭州、成都同比跌幅均超三成，成为拖累二线成交的次要力量；仅济南、等部门城市逆势放量。三四线%，单月下行压力正在三大能级中最大，但前8月累计成交2348万平方米、累计同比仅微降5。3%，低基数下累计表示相对平稳。全体来看，8月新房成交“一线相对韧性、二线加快回落、三四线单月承压”的分化款式进一步凸显。2026年8月，全国沉点20城二手房成交延续回落态势“四连降”，成交面积约1451万平方米，环比下降8。0%，降幅较上月扩大2。3pcts；同比增加8。8%，增幅取上月根基持平，正在新房成交同比转跌的布景下，二手仍凭仗价钱劣势取买卖矫捷性维持正增加。1-8月累计成交面积约12509万平方米，累计同比增加6。9%，增速较1-7月扩大0。2pcts，二手房成交量级取增速均显著领先新房，二手从导地位持续强化。从各能级城市表示看，一线万平方米，累计同比增加5。3%。二三线月累计成交8900万平方米，累计同比增加7。5%，反映部门二三线城市正在房价充实回调后，价钱的刚需取改善需求弹性更脚，存量房市场衔接能力持续加强。从沉点城市成交规模看，8月成都以168万平方米居首位，环比微降1。8%、同比增加15。6%，持续多月领跑全国；上海以167万平方米紧随其后，环比下降4。5%、同比增加10。9%；成交127万平方米位列第三，环比下降1。6%、同比增加2。8%。从同比增速看，姑苏、东莞、扬州、惠州等城市同比增幅超20%，低基数叠加价钱劣势驱动成交放量。全体来看，二手房市场“头部城市规模不变、外围城市成交分化”的款式延续。2026年8月，地盘市场正在7月缩量根本长进一步降温，焦点城市优良地块仍连结较高活跃度。沉点50城地盘供应建建面积为1230。73万平方米，环比增加25。70%，同比下降37。20%；成交建建面积603。08万平方米，环比下降31。30%，同比下降32。40%；成交金额750。61亿元，环比下降23。80%，同比增加28。80%；成交楼面价约12446元/平方米，环比增加10。90%，同比增加90。40%。从市场热度来看，本月平均溢价率回落至7。68%，较7月下降7。25个百分点，但较上年同期仍超出跨越1。51个百分点。以246。97亿元成交总价居首，上海（246。61亿元）紧随其后、两者几近持平，两城地盘成交总价占沉点50城比沉达到65。8%；成都（35。29亿元）位列第三。流拍率回升至3。77%，较7月上升1。82个百分点，但仍处于相对低位，房企拿地更趋审慎。各能级城市成交表示分化较着。一线城市中表示最为凸起，以246。97亿元的成交总价取51220元/平方米的成交均价均居全国首位；上海成交总价246。61亿元位列第二（取几近持平），成交均价35391元/平方米亦居次席，焦点地块楼面价仍居前列。二线城市中，成都、东莞、武汉等连结较高活跃度，焦点城市优良地块价值持续凸显；三四线万平方米的成交建面居首位，南通、徐州等亦放量较着，但大都三四线城市成交规模持续低迷，市场分化款式延续。从地块成交环境来看，高总价地块高度集中于、上海等焦点城市。榜首为上海普陀区线地块），由中海以150。19亿元底价竞得，分析楼面价约37835元/平方米（室第部门约6。8万元/平方米）；海淀区四时青镇西郊机场周边及沿线亿元位列第二，由广茂置业竞得，成交楼面价达68444元/平方米，溢价率14。10%；向阳区南磨房乡广渠城中村项目以83。99亿元位列第三，成交楼面价81407元/平方米，溢价率19。13%，由永鑫兴业竞得。总价TOP10地块中，占4、上海占4，东莞、成都各占1，一线城市占领绝对从导，全体热度显著。单价榜方面，榜首为向阳区南磨房乡广渠城中村项目0409-10地块，成交楼面价81407元/平方米。海淀区四时青镇地块以68444元/平方米位列第二，上海浦东新区C-02E-01地块以48114元/平方米位列第三；上海普陀区线元/平方米的成交楼面价位列第六。单价前十地块中，占5、上海占5，一线及焦点城市高端地块价值持续被市场承认。总体来看，8月地盘市场进一步降温，正在总价和单价榜上表示凸起，上海焦点地块（实如、北外滩等）楼面价亦居前列；武汉、南宁、南昌、大连等城市因局部供地欠缺呈现个体高溢价地块，但不改变全体市场热度回落、布局分化的特征。地盘市场“焦点城市优良资产受逃捧”的持久逻辑未变。数据、概念等援用请说明“由克而瑞研究核心供给”。因为统计时间和口径的差别，可能呈现取相关部分最终发布数据不分歧的景象，则最终以部分权势巨子数据为准。文章内容仅供参考，不形成投资。投资者据此操做，风险自担。克而瑞研究核心深耕房地产行业二十余载，依托持久沉淀的海量行业数据库取尺度化成熟研究系统，紧跟行业成长趋向、贴合多元客户研究需求，以资深地产专家团队为焦点动力，搭配行业领先的地产COWORK阐发东西，构成 “资深专家*海量数据*AI手艺” 的协同研发效应；研究营业笼盖政策、地盘、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；阐发维度贯穿宏不雅经济、行业趋向、市场供求、城市成长、房企运营、产物客研等六大层面；交付形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列演讲，构成完整、多条理的地产研究产物矩阵。